金秋十月将至,在这个冲刺业绩的“金九银十”传统旺季,“金九”销售开始回暖,开发商们趁热打铁备战“银十”,个个摩拳擦掌做足准备。备战“金九银十”,房企在酝酿“秋收”,买家也在铆足了劲期待在这个推货旺季收获自己梦想中的幸福家园。即将到来的黄金周是否够旺?置业者如何才能在各种优惠让利中精挑细选到自己心水的物业?

  “去库存”蓄力黄金周

  从9月初开始,全国各地对楼市“金九银十”的“预热”和“把脉”就层出不穷;进入9月下旬,铺天盖地的“促销”、“抢跑”等字眼已经频频出现在准置业者的眼前。进入供应旺季,为消化积累的楼市库存,开发商势必会把握如此良机,使出浑身解数“抢客”,购房者的置业需求或将会有一定释放。

  9月13日,国家统计局发布前8月房地产数据显示,住宅销售额增长18.7%,而住宅待售面积出现下滑,减少194万平方米。这是房地产库存已经持续1年多明显增加后首次出现明显减少,特别是9月“小长假”后,一手住宅成交返现的低谷回升。然而在刚刚公布完毕的半年报中,不难看出地产大佬们库存压力仍然不小:绿地控股、万科A、保利地产、招商地产这四家品牌房企以过千亿的库存成为焦点。四家房企库存总额高达1.8万亿元,“去库存”尚未成功,而2015年只剩下短短不到100天的时间,“跑量”仍会成为这个“银十”的主旋律。

  除了“去库存”的压力,销售业绩也是房企们放手一搏的主要动力。据统计,1-8月,除万科之外,5家企业全年业绩目标完成超过70%,其中仅龙光地产、保利置业超过80%。30家典型企业中有25家业绩完成率超过一半,其中,完成率超过60%的企业达到14家。整体销售业绩完成得并不理想,在这个小长假的销售旺季里,把业绩冲上去将是众多房企“背水一战”的开始。

  买卖双方瞄准实惠当先

  9月初开始显现的成交并不比8月更喜人,于是“开发商期待黄金周推盘大爆发”的观点比较普遍。9月上半月,一方面受小长假影响,一方面公积金新政尚未落地,导致“金九”初期没有预期中火热,实际入市项目略少于预期,但相对7月、8月则有回升态势。

  为了完成下半年销售目标,同时又能保住利润,获得现金回笼,除了产品本身的影响力,开发商都在销售手段上下重注。而对于置业者而言,房企以价换量的当口,是捞足优惠的好机会。为了让黄金周的楼市首先有个好人气,不少楼盘都将实惠的功夫做到足。

  今年的“金九”发力不足,但是“金九”的促销节奏往往对“银十”有强烈的指导意义。从整体上看,9月推出的优惠形式多样,有一口价单位、首付分期付、送装修等,其中以团购优惠“2万抵8万、1万抵9.5折、3万抵9.5折”居多。

  “9月初的假期就已经开始看盘,但是并没有打算出手”,对这个“金九银十”抱有期待的广州市民陈先生坦言,主要是为了等待国庆假期的真正“实惠”,他认为,“虽然金九银十是一个整体旺季,但开发商冲业绩还是要看国庆长假,9月初的诚意显然是不够的,所以我也只是利用这个机会去踩踩盘,该出手时才出手”。与陈先生想法类似的“准业主”还有不少,“金九”期间的观望恰恰是为“银十”铺路。

 政策优惠 刚需“福利”爆发

  政策也是频频推福利,继央行多次降息,利率达历史最低水平后,上月底,住建部联合财政部、央行再次发布公积金二套房贷款首付比例从三成降至二成,这些都是针对全国房地产市场的宽松型调控手段。同时,持续多年的“限外令”出现松动,对于外商投资房地产企业的准入条件有所放宽,境外机构及个人购房限制取消。这些措施的强强联合,无疑又是一个爆发式的福利。

  对于刚需一族而言,降息导致的利率频频“探底”无疑是利好消息。年内央行的多次降息不但带旺了5月以来的3个月“上拐”楼市,也为“金九银十”做好了全面充分的铺垫,最终将在“十一”长假达到一个高潮。

  与往年不同,购房者的眼光将不仅仅局限于近郊。以广州为例,据统计,今年“金九银十”期间预计有66个楼盘推新,同比(去年96盘)下跌31.25%。不过,相对于往年郊区盘为绝对主角,今年的楼盘“成色”无疑有所上升,市区的黄埔、荔湾都是推货盘的集中地,海珠、天河、白云也有楼盘选择在此时推新,市区新盘一向紧缺,今年房企推货的新动作对于渴望置业市中心区的购房者来说,无疑是个好消息。

 推盘高峰价格相对稳定

  继“一日10盘上市”后,深圳楼市9月26日再度迎来推盘高峰,8个新盘开盘或加推,累计上市房源近2000套。从新盘定价看,大多数楼盘暂缓涨价,执行前期价格策略。截至9月24日,9月份全市一手住宅成交均价为36531元/平米,与上月同期基本持平。 

  “9月底,开发商普遍加快了推盘速度。就价格而言,少数纯新盘开盘有小幅提价现象;大部分加推楼盘多执行原有价格,新盘暂缓涨价”,深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄在接受媒体采访时表示。数据显示,截至9月24日,9月份全市一手住宅合计成交3539套,面积为35.79万平米,较8月同期分别下跌16.7%、18.3%;成交均价为36531元/平米,与上月同期36461元/平米的均价基本持平。

  作为“银十”开端黄金周的预热,9月楼价相对平稳,基本预示着这个黄金周旺季的价格可期。在定价相对稳定的情况下,再加上迎合黄金周而推出的各项促销优惠,对于购房者来说,将是一个难得的好时机。

  对此,业内人士也认为,近期房地产行业利好政策不断,但是部分需求已提前透支,将一定程度上影响未来需求释放,特别是改善型需求,未来三个月正值政策和市场旺季的“双窗口期”,开发企业应抓紧时机,以价换量才是正途。

  便捷房贷指南

  眼看2015已走过三个季度,今年央行降准降息,各大利好楼市的政策频频出招,真是“一波未平一波又起”,楼市眼见逐渐回暖。“十一”长假将至,购房一族应当对今年以来目不暇给的政策利好做到心中有数。

 年内四次降息 贷款买房省钱 

  8月25日,央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点,成为2015年的第四次降息,至此,商业贷款首套房年利率最低为4.87%。而以北京公积金为例,北京5年期(含)以下的公积金贷款利率由3%下调至2.75%;5年期以上的贷款利率由3.5%下调至3.25%。从中国近20次房贷利率变化看,无论是商贷还是公积金贷款的年利率都刷新了最低纪录。 

  降息的同时还有降准,这意味着银行将释放更大规模的贷款,房贷将更好申请,购房者的利息支出也更少。

  此次央行降息降准后,100万贷款贷30年,采取每月等额还款方式的,总利息可节省55816.44万元;采取逐月递减还款方式的,总利息可省37604.17万元。不过,对于已经办完贷款的购房人来说,短时间内可能无法享受新利率带来的优惠。很多银行规定,每年的1月1日统一调整利率,因此,即使央行降息了,贷款利率也不会马上发生改变。而此次降息后办理贷款的购房者即刻便可享受5.15%带来的优惠。

 松绑二套房 商贷首付为四成

  3月30日,央行、住建部、银监会联合下发通知,购买第二套房商业贷款最低首付款比例为40%;公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请公积金购房最低首付为30%。 

  2013年以来,二套房首付高达七成,成为很多改善型需求者在购房路上的“拦路虎”,此新政大大降低了其购房门槛。

  从3月31日起,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。该政策则减免了一批过2年但不足5年的房产的交易税费成本,从而使二手住宅市场出现成交放量。 

  公积金贷款放宽

  6月7日,广州市住房公积金管理中心在官网发布《广州市住房公积金管理委员会关于我市住房公积金贷款有关问题的通知》称,6月8日起,广州将调整住房公积金个人住房贷款政策,放宽贷款申请条件,降低首付款比例,支持住房公积金缴存职工购买普通自住房,改善居住条件。

  《通知》称,此次调整放宽贷款申请条件,在广州连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上,可申请住房公积金个人住房贷款。在首付款比例方面,对申请个人住房公积金贷款购买首套普通自住房的缴存职工家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),最低首付款比例为20%,贷款利率为个人住房公积金贷款基准利率;对拥有一套住房但无贷款记录或者拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,最低首付款比例为30%;对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭,贷款最低首付款比例为40%。

  此外,与公积金相关的消息还有,广州公积金有望在年底前实现按月提取公积金,届时每月可直接打到职工的按揭账户。广州市将按照国家相关部委政策要求,积极利用金融机构放大住房公积金的使用功能,启动贴息贷款业务,试行资产证券化工作,盘活存量资产,并计划今年发放住房公积金贴息贷款50亿元。

 精明购房有要诀

  花少钱、买好房,始终是刚性需求梦寐以求的理想结果。黄金周开发商促销展开大战,买家享受到更多的实惠。对于置业者者而言,这未尝不是入手房产的好时机。但值得注意的是,购房者不应被眼花缭乱的房产促销活动冲昏了头脑,而应该时刻保持清醒的头脑,警惕购房陷阱。

  做足功课避陷阱

  首先,在购房之前,购房者需理性审视自身经济的能力,深思心目中的理想房源。此外,还要充分利用资料搜集能力,进行广泛房产促销降价信息的搜集整理,以主动地了解有关项目的价格变动情况。

  打折和所谓“特价单位”对预算有限的置业者而言,都是很有诱惑力的字眼。然而,不少“特价单位”事实上都是楼盘内销售状况不甚理想的户型、楼层和朝向,那么,对于这些方面有比较高要求的置业者就要多考虑是否值得出手。因此,不要被降价冲昏头脑,做足功课,不妨了解一下“特价”的具体原因再结合自己的实际需求,才能做出理性的判断。

  “内部认购”往往是获得低价的好途径,然而,所谓“内部认购”并非一定是针对VIP客户,极大可能是开发商还未取得预售证就先采取这种方式回笼资金。内部认购是指房地产开发商小规模、不公开地预售商品房。然而,内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的,其销售行为是不合法的。因此,一旦出了问题,购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障。为了防止自己与开发商签订的合同成为无效合同,甚至带来不必要的麻烦和损失,购房者不论在签订商品房认购书还是签订正式的商品房买卖合同时,都应当要求开发商出示相应楼盘的预售许可证。

 精明砍价着数多

  不是所有的购房者都是“专业买家”,但只要购房者运用合适的杀价办法,完全可以省掉少则数千、多则数万的房款。

  “团购”在近年来风靡一时,不仅一些开发商乐于开展团购专场,而各大机关单位、银行、俱乐部更是成为各大开发商追捧的优质团购资源。一些房地产网站也组织购房者集体看房,并为买家争取到一定额度的购房折扣。在一些中小规模的楼盘或者地段较偏远的楼盘,开盘时常会组织团购活动或各种名义的“VIP专场”。购房者可事先向销售人员了解目标楼盘是否会组织团购,参加团购很可能拿到一个平时意想不到的额外折扣。

  时下,不少楼盘扎堆掀起了“电商团购”活动。如今,借助电商平台已经成为房企卖房的重要手段。方正证券分析师张常新表示,2014年房地产电商市场规模将达到63.7亿元,同比增长84%,拉动新房销售互联网渗透率达12.8%,预计未来渗透率不断提升。

  此外,一些新促销方式的加入,也为购房者“悭钱”提供了不同的途径。创新电商、一二手联动、APP营销、整合营销……因为现时各房企楼盘项目,以及中介代理甚至各大媒体,除了不断整合各种资源推进楼盘销售外,还都将会不惜血本,全力推出各种创新营销举措与巨大优惠,今年“金九银十”期间,广州楼市又将迎来一次最佳的购房窗口期。

 记者观察

  亦真亦假

  今年开年以来各种政策的利好轮番刺激,终于让楼市从5月开始出现新变化,连续3个月的热度终于使得各项数据“转正”,以一个良好的姿态迎接“金九银十”的到来。然而,“金九”乏力又引起一片猜测。

  事实上,“金九”的数字并不难看,但是与“淡季”的8月相去并不远,这就没有体现出“金”的意义。市场普遍认为,旺季的开端需要一个明显的信号。“金九”成色不足引起了各方多样化的解读,其中,最被认可的是“透支”一说。“透支”派的论点是,因为各项政策的“救市”刺激,市场被强行复苏,在当前供需关系基本平衡的情况下,3个月的热度实际上是透支了一部分需求,而这样的“透支”将会引发继之而来的萧条。

  应当说,政策刺激尤其是降息和二套房首付降低以及“5改2”确实带动了很大一部分改善需求。也可以认定,这部分获得改善的买家,短期内将不会再出手。但是,市场的需求没有一个“总量控制”的说法,因为不可预测的因素太多。更何况,楼市分化加剧,不同地区的情况甚至可能截然相反:有的城市“去库存”简直到了火势燃眉的地步,而有的城市还有“日光”的身影。

  具体到购房者,需求才是第一位的,刚需族并不会因为“透支”论而看衰后市就不再买房。不管是否“透支”,这个长假的楼盘买卖已是箭在弦上不得不发。