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房产税并非楼市砸盘利器,不会严重影响房价的走势

2015-07-31 14:13:11

近段时间,房产税再度成为焦点话题。两个消息的传播,让不明真相的老百姓情绪紧张起来。房产税涉及千家万户,很多人一方面忧心增加住宅持有成本,另一方面担心房价因此而长跌。

一条消息是,房地产税立法初稿已基本成型正在内部征求意见,房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并,具体税率可能将由地方在中央确定的税率区间内自行决定。按照每个家庭户承受能力和国际通行做法,首套房的税率一般在0.5%-1%之间,以总价100万元的首套房子为例,若按照按年收取的方式,一年需缴纳5000元房产税。

这条消息传递出来的信号,具有很强的攻击力。一方面,立法节奏快。房地产税立法推进速度看似快于预期,开征节点步步逼近。另一方面,征税范围大。居然对于首套房也要征税,岂非将涉及九成城镇居民(我国城镇住房私有率达九成)?这点大大超出公众预期。

另一条消息是,近期财政部部长楼继伟向全国人大常委会报告2014年财政决算情况时表示,今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。

与上一条消息相比,此信息可查证,属实。此信息传递出的信号,同样表明房地产税立法似乎重新上路。之所以这么说,一是因为今年全国两会的政府工作报告中没提房地产税立法,而去年有提及。二是今年5月召开的全国经济体制改革工作会议,安排了2015年经济体制改革工作,其中提出加快营改增、资源税等税制改革,却没提房地产税立法,而2011年12月中央经济工作会议曾把营改增与房产税相提并论。

综合上述两条消息,至少可以推断出:房地产税立法仍在推进中,只是节奏时快时慢。不妨回顾近些年总体推进节奏。2003年六省市启动物业税空转试点工作。2007年试点城市扩大至十个省市。2010年开始不提物业税,转而开谈房产税。2011年1月,上海和重庆成为对住宅开征房产税的试点城市。2011年12月中央经济工作会议首次提出:要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。2013年十八届三中全会文件提出:加快房地产税立法并适时推进改革。2014年全国两会的政府工作报告中要求:做好房地产税立法相关工作。2015年7月财政部部长楼继伟表示:今年将配合做好房地产税立法工作,加快房地产税立法并适时推进改革。

对于房产税这档事,笔者的观点简述如下。其一,关于方向。既然十八届三中全会已经确定方针,那么在本届任期之内,推进房地产立法不太可能停止或废弃,除非遇到难以抗拒的巨大阻力。未来三年左右,立法通过的概率很大。

其二,关于节奏。时快时慢,与外部环境有关。去年下半年至今年上半年,全国房地产市场调整,房地产开发投资增幅持续收窄,房地产业拖了经济后腿,要想经济稳增长,必须稳住房地产。开征房产税的预期,会抑制购房需求,所以这期间放慢节奏。今年下半年至明年,楼市复苏,部分城市房价上涨较快,于是房产税推进节奏具备了提速的外部环境。

其三,关于内容。房地产税立法涉及房地产税收体系、制度、政策的调整,但关键税种就是持有税,将原来持有环节的城镇土地使用税与房产税合并,符合逻辑。房产税的覆盖面,也即税基,不会像发达国家那样大——几乎包括所有房屋(针对少量房屋也有减免征),预计将设定人均免征面积,另外还可能综合考虑是否为首套,比如上海试点方案是人均免征60平米、首套免征。关于税率,估计先由人大立法中设定大致范围,具体由各地因地制宜,主要区间估计为0.5%-2%。

其四,关于条件。建立不动产统一登记制度,实现全国住房信息联网,推进部门信息共享。这既是房地产调控长效机制的必须,也是全国性征收房产税所需具备的条件。退一步讲,至少每个地方政府,都应有一套包含所有住宅与业主信息的数据库。另外,还要具有相应的房屋估价技术与人员配备。每年都需要对应征房屋价格进行评估,以此为基础才能计税。上海和重庆的试点方式,是按房屋交易价格进行计税,这种做法不合理,非长久之计。上述两个条件,当前已有基础,还须继续推进和完善,三年内应能到位。

其五,关于影响。房产税,确实能在一定程度抑制持有多套房,但却非打压房价的“利器”。从经验看,很多国家,包括我国的香港地区,都有房产持有税,但无法靠此而阻拦房价波动,某些年份房价依然上涨,比如香港房价已连涨10年;上海自2011年开征房产税以来,也未能明显压制房价。从国内征税前景看,将来我国房产税的税基和税率,将总体小于发达国家,对房价的冲击没想象的那么大。从时间历程看,2010年官方频提房产税之后,尤其是十八届三中全会定调以来,民众已逐步吸收了房产税预期,部分权贵也已卖掉部分房产。因此,房产税最终开征后,预计不会严重影响房价走势。

(原标题为:房产税并非楼市“砸盘”利器)

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